Comprar um imovel envolve custos alem do preco negociado. O ITBI (Imposto de Transmissao de Bens Imoveis) e a escritura de registro sao dois dos maiores gastos — e muitos compradores nao colocam no orcamento.
O que e o ITBI
O ITBI e um imposto municipal cobrado na transferencia de propriedade de imoveis. O comprador paga o imposto a prefeitura da cidade onde o imovel esta localizado.
Aliquota: 2% a 4% do valor do imovel, dependendo do municipio. As capitais cobram:
| Cidade | Aliquota ITBI |
|---|---|
| Sao Paulo | 3% |
| Rio de Janeiro | 2% (ate R$ 238 mil) / 3% (acima) |
| Belo Horizonte | 3% |
| Brasilia | 3% |
| Curitiba | 2,7% |
| Porto Alegre | 3% |
| Salvador | 3% |
| Recife | 2% |
Exemplo: Imovel de R$ 400.000 em Sao Paulo: ITBI = R$ 12.000.
Escritura e registro de imovel
Alem do ITBI, o comprador precisa lavrar a escritura publica em cartorio de notas e registrar no cartorio de registro de imoveis.
| Custo | Valor estimado |
|---|---|
| Escritura publica | 0,5% a 2% do valor do imovel |
| Registro de imovel | 0,3% a 1% do valor do imovel |
| Certidoes e taxas | R$ 200 a R$ 500 |
Total aproximado: 1% a 3% do valor do imovel.
Calculo completo: custos totais da compra
Para um imovel de R$ 400.000 em Sao Paulo (ITBI 3%):
| Item | Percentual | Valor |
|---|---|---|
| Entrada (20%) | 20% | R$ 80.000 |
| ITBI | 3% | R$ 12.000 |
| Escritura publica | ~1% | R$ 4.000 |
| Registro de imovel | ~0,5% | R$ 2.000 |
| Certidoes | — | R$ 300 |
| Total extra | ~4,5% | R$ 18.300 |
Ou seja, alem da entrada de R$ 80.000, prepare mais R$ 18.300 para custos de cartorio e imposto.
ITBI no financiamento
No financiamento imobiliario, o ITBI incide sobre o valor total do imovel (nao apenas sobre a parte financiada). Porem, na maioria dos bancos, o ITBI e a escritura podem ser incluidos no financiamento.
Regra pratica: Reserve 5% do valor do imovel para custos de transacao (ITBI + escritura + registro). Se vai financiar e incluir esses custos, a entrada precisa cobrir pelo menos a diferenca.
Isencao de ITBI
Alguns municipios oferecem isencao ou reducao de ITBI para:
- Primeiro imovel financiado pelo SFH (ate certo valor — verifique na sua cidade)
- Imoveis do programa Minha Casa Minha Vida
- Imoveis de valor ate certo limite (varia por municipio)
Para calcular o valor exato de ITBI + escritura no seu caso, use a Calculadora de ITBI + Escritura.